א' בעלת דירה ממרכז הארץ חסכה כסף ורצתה לרכוש דירה נוספת להשקעה. לאחר חיפושים ופגישות עם מתווכים נמצאה הדירה שא' רצתה לרכוש. היא פנתה אל עורך דין מקרקעין מומלץ שאמר לה לפני שאנחנו מתחילים לנסח חוזה קניה עם המוכרים, בואי נוודא שכל הזכויות על הדירה הראשונה שלך רשומות כחוק. את הרי לא רוצה שתתגלה בעיה ותהליך הקנייה יתעכב.
בטח כבר הבנתם מה קרה בהמשך הסיפור אבל נסביר עבור אלה שלא הבינו. עורך הדין גילה כי א' אמנם גרה בדירה שלה כבר 7 שנים, אך הדירה אינה רשומה על שמה.
איך זה יכול להיות תהתה א' בתדהמה? הרי לפני 7 שנים עורך הדין שלי הבטיח לי שהכל תקין ואני יכולה להיות רגועה. ובכן, היה לא' מזל גדול שהיה לה עורך דין מקרקעין חכם ומקצועי שהשכיל לבדוק את הרישום של הדירה הראשונה ואף לתקן אותו.
בסופו של דבר הצליחה א' לרכוש את הדירה הנוספת, לא לפני שהודתה מעומק הלב לעורך דינה.
זהו רק סיפור אחד מני רבים בהם עורך דין מקרקעין מציל את המצב בעסקות מכירה או קניה של מכירת נכסים. רב האנשים חשובים לעצמם מדוע למה צריך עורך דין מקרקעין? אפשר למצוא באינטרנט חוזה סטנדרטי, להדפיס אותו, לחתום ולחסוך כמה אלפי שקלים?
אבל מי שמנסה לחסוך בעלויות שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין עלול למצוא את עצמו מתנהל בבית המשפט במשך חודשים ארוכים.
החשיבות של עורך דין מקרקעין
חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין ולהבטיח שלאחר הקנייה או המכירה של הנכס תוכלו להיות רגועים ושקטים שהכל טופל בהתאם לחוקים ולתקנות הקבועות בחוק.
פעמים רבות אנשים מנסים לעגל פינות ולקצר תהליכים ולבקש מאיזה חבר עורך דין שעוסק בדיני תחבורה או להיעזר בעורך דין לגירושין כי חוזה זה חוזה ולא באמת משנה מה כתוב שם.
ובכן, מאוד חשוב מה כתוב בחוזה ואיך הוא כתוב על אחת כמה וכמה אם מדובר בעסקאות נדל"ן המסתכמות למיליוני שקלים.
מה חשוב לדעת לפני שקונים או מוכרים נכס
כל מי שמוכר או קונה נכס רוצה לדעת שלאחר המכירה או הקנייה, הצד השני לא יבוא אליו בטענות.
לכן מומלץ לבדוק מראש את מערכות התפעול של הנכס (מים, חשמל, גז, מיזוג וכד') ולתקן אותן במידה ונמצאה תקלה. מהצד של המוכרים עדיף להם לתקן את הבעיה לפני שהקונים רכשו את הנכס, במידה והם לא מעוניינים לעשות זאת הם מחויבים על פי חוק להודיע על התקלה לקונים הפוטנציאליים ולהגיע איתם להסדר. הסדר נפוץ בין קונים ומוכרים במקרים כאלה הוא להוריד במחיר הנכס.
בניגוד לבעיות במבנה או בתשתית של הנכס, יכולות להתעורר בעיות משפטיות הקשורות בנכס שיעכבו את תהליך המכירה ובמקרים מסוימים אף יגרמו לביטול העיסקה.
הבעיות המשפטיות עליהן אנחנו מדברים הן רישום לא נכון בטאבו (כפי שקרה לא') , עיקולים או שיעבוד לטובת הבנק, רישום זכויות לא נכון ועוד.
בגדול, המוכרים והקונים יכולים להתגבר על המהמורה הזו אך היא תדרוש מהם להתנהל מול הרשויות השונו ת בבירוקטיה מסואבת. אנשים רבים מעדיפים להשאיר את פתרון הבעיות המשפטיות למשפטנים, כלומר לעורך דין מקרקעין.
עורך דין מקרקעין מכיר את ההתנהלות של הבנקים, של מנהל מקרקעין ישראל, של רשם המקרקעין, של העירייה, של משרדי הטאבו והוא יכול לייצג את המוכרים או הקונים ולחסוך להם זמן יקר.
מהן זכויות מקרקעין?
עוד לפני שעורך דין מקרקעין פותח את המחשב ומתחיל לנחס חוזה מכירה בין מוכרי נכס וקוני נכס הוא מחוייב לבדוק על שם מי רשום הנכס בהתאם להגדרת החוק.
כיום, קובע החוק 5 זכויות מקרקעין המאשרות כי נכס מסוים נמצא בבעלותו של אדם:
- בעלות – הנכס שייך לאדם אחד או יותר על פי חוק והוא או הם יכולים לבצע בו עסקת מכירה או השכרה ובתנאי שמדובר בעסקה חוקית.
- השכרה – בעל הנכס מאפשר לאדם אחר לעשות שימוש הנכס. תנאי השימוש והתמורה שיקבל בעל הנכס חייבים להיות מועגנים בחוזה משפטי שהוסכם על ידי שני הצדדים.
- משכנתא – הנכס רשום על שמכם, אך מרחפת מעליכם עננת החוב לבנק הנקראת משכנתא. למעשה, כל עוד אתם משלמים משכנתא יהיה הנכס משועבד לבנק, לאחר שתסיימו את התשלומים יוסר השיעבוד ואתם תהיו הבעלים החוקיים היחידים של הנכס.
- זיקת הנאה – שימוש בנכס של אדם אחר מלבד שכירות. לדוגמא, שכן א' מאפשר לשכן ב' לחנות בחניה שלו בכל יום א' בין השעות 8 בוקר ועד 12 בצהריים. ההסכם הזה שלכאורה נראה הסכם חברי וידידותי מחויב להיות מעוגן בחוזה המסדיר את השימוש בחניה.
- זכות קדימה – במקרים מסוימים קיימת זכות קדימה לאנשים מסוימם כאשר רוצים למכור נכס מסוים. המשמעות היא שכאשר בעל הנכס רוצה למכור אותו, הוא צריך להציע אותו לבעלי זכות הראשונים על אותו הנכס. למרות שהציע להם לרכוש את הנכס לפני כולם, הוא לא מחויב לקבל את הצעת המחיר שהם יתנו.
4 טיפים על עורך דין מקרקעין
כשאתם עומדים לבחור בעורך דין מקרקעין שייצג אתכם בהליך משפטי חשוב שתבחרו ב – עורך דין שיש לו גם ידע במיסוי נדל"ן. עורך דין מקרקעין בעל התמחות במיסוי נדל"ן ידע להדריך ולכוון אתכם כיצד לפעול על מנת לקבל הטבות מס או פטור ממס כפי שקבוע חוק.
הטיפ השני פונה אל אנשים אשר גרים בעיר אחת וקונים נכס בעיר אחרת. עבורם מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין בעיר בה נמצא הנכס המדובר. עורך דין מקומי יכיר את דרך ההתנהלות לאור עיסקאות קודמות שעשה והוא יחסוך לכם זמן יקר.
הטיפ השלישי הוא לבדוק מה צופן העתיד. אתם רוצים לרכוש בית בשכונה שקטה ונחמדה? בקשו מעורך הדין שלכם שיבדוק האם מתוכננת תוכנית בנייה בקרבת השכונה או איזה שהוא פיתוח איזורי? הרי לא תרצו שערך הדירה יפחת במידה ויבנה בסמיכות עורק תחבורה ראשי או קניון מפלצתי.
הטיפ האחרון ואולי החשוב מכולם הוא שימו לב להסדרי התשלומים. במקרים מסוימים טעות או בלבול בהעברת התשלומים בין הצדדים גוררת מינוסים בבנק ושיחות נזיפה ממנהלת סניף הבנק. חשוב תמיד לשים לב מתי התשלומים נכנסים אל חשבון הבנק שלכם ומתי הם יוצאים ממנו. במידה ואל יהיה כסף בחשבון, יכול להיות שתמצאו את עצמכם מבקשים מהבנק הלוואת גישור על מנת לסגור את המינוס ואף אחד לא רוצה לקחת הלוואה שהוא לא צריך. תכנון נכון של לוח התשלומים על ידי עורך דין מקרקעין ימנע מכם עוגמת נפש רבה.
עורך דין מקרקעין עוזר גם לבתים משותפים
אנשים רבים מאמינים כי עורך דין מקרקעין אינו רלבנטי לניהול ותפעול של בניינים משותפים אך למעשה הוא עושה עבורם הרבה מאוד. החל מניסוח תקנון לבתים משותפים, ליווי קבוצות רכישה, פתרון סכסוכי שכנים, ייצוג בתהליכי תמ"א 38 ועוד.
לסיכום, אל תוותרו על עורך דין מקרקעין הוא יכול לעשות את ההבדל בין תהליך קנייה נעים וקצר לבין סחבת משפטית ארוכה ומייאשת.
בהצלחה!
