עורך דין עסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה מכונה גם מכר חלקי, והיא מהווה סוג של פתרון ביניים בין מכירת הקרקע כולה במזומן, לבין בניית הפרויקט כולו במימון ובאחריות בעלי הקרקע. למעשה, מדובר בעסקת חליפין שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם או לקבלן, ובתמורה לכך הם בונים עבורו דירות. דירות אלו יימכרו לאחר מכן, וברווחים שהם יניבו, הם יתחלקו ביניהם בהתאם לאחוז "הקומבינציה" שייקבע ביניהם. עסקת קומבינציה מאפשרת לבעלי קרקעות וליזמים לאחד כוחות ולמקסם את התועלות לשני הצדדים.

כיצד קובעים את אחוז הקומבינציה?עורך דין עסקאות קומבינציה

אחוז הקומבינציה הינו האחוז שנגזר מתוך הפרויקט, ואותו יקבל בעל הקרקע מהקבלן בגמר הפרויקט מהיחס בין מחיר הקרקע לבין מחיר הבניה בפועל של הדירות. לדוגמא – בעסקה של 40%, בעל הקרקע מוכר ליזם 60% מהקרקע ומשאיר בבעלותו את האחוזים הנותרים. בנוסף, חשוב לזכור כי עלות הבנייה ליזם אינה שונה באופן מהותי באזורים שונים בארץ, אך לעומת זאת, מחיר הקרקע משתנה, הרי ככל שמתקרבים לאזורים מבוקשים יותר כך מחיר הקרקע גבוה יותר – לכן אחוז הקומבינציה יגדל.

אופן ביצוע עסקת קומבינציה ותשלומי מס

עסקת קומבינציה כוללת שתי עסקאות: מכירת זכויות מקרקעין וקבלת שירותי בנייה בתמורה:

  • מכר מלא: בעל הקרקע מוכר את כל זכויותיו על הקרקע ותמורת זאת מקבל מספר דירות מגורים בנויות מהמיזם.

תשלום מס – בעל הקרקע חייב בסמוך לכריתת ההסכם בתשלום מס שבח בגין מכירת זכויותיו על הקרקע. על היזם לשלם מס בגין רכישת המקרקעין.

  • "מכר חלקי" – בעל הקרקע מוכר רק חלק יחסי ממנו בעוד שעל החלק הנותר ייבנו "דירות התמורה" שיישארו ברשותו. במקרה זה החלקים ייקבעו על פי יחס השווי שבין ערך הקרקע לשווי עלות הבניה.

תשלום מס – הקבלן אינו יכול לנכות את המע"מ בגין חלק המקרקעין שעליו ייבנו דירות התמורה בשל מגבלות מנגנון החיוב. כמו כן חל תשלום מע"מ בגין מכירת דירות התמורה.

משרדו של עו"ד עמית ארבל מתמחה בעסקאות קומבינציה החל מהשלב הראשון ועד תום הפרויקט. אנו מעניקים ליווי אישי, ייעוץ משפטי, ניסוח חוזה בין הצדדים, קביעת ביטחונות, משא ומתן ועוד. כל השירותים ניתנים באופן אישי תוך שמירה על אינטרס לקוחותינו, לאורך כל הדרך.